Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai

 

Hỏi:

Theo bản án thì tôi phải thi hành án cho cô K. 562 triệu đồng. Do tôi không có tiền trả nên sắp tới cơ quan thi hành án sẽ kê biên căn nhà của tôi để thi hành án. 
Tôi có quyền tự định giá căn nhà của mình hay không?
Trả lời:
Tài sản đã kê biên được định giá theo thoả thuận giữa người được thi hành án, người phải thi hành án và chủ sở hữu chung trong trường hợp kê biên tài sản chung. 
Thời hạn để các bên thoả thuận giá là không quá năm ngày làm việc kể từ ngày tài sản được kê biên. 
Nếu các bên không thoả thuận được về giá thì trong thời hạn không quá 15 ngày (kể từ ngày tài sản được kê biên), chấp hành viên phải thành lập hội đồng định giá để định giá tài sản. (Đ 43 Pháp lệnh thi hành án dân sự)

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai

 

 

Hỏi:
Tôi đại diện công ty tư nhân ký hợp đồng thuê nhà 1 năm với chủ nhà thời hạn thuê nhà là 1 năm từ ngày 4/8/2008 đến ngày 4/8/2009, đặt cọc 48 triệu, hợp đồng do 2 bên ký tại phòng công chứng là tháng 10.
Nhưng hợp đồng thực hiện được 6 tháng thì do không thỏa thuận được tiền thuế thuê nhà nên bên cho thuê nhà lấy lại nhà nhưng không trả tiền đặc cọc cho bên thuê nhà với lý do bên thuê nhà không trả tiền thuê. Xin hỏi
- khi trả tiền thuê nhà hàng tháng bên thuê nhà trả tiền nhưng không yêu cầu ký nhận tiền thì khi ra Tòa bên cho thuê viện cớ bên thuê không đóng tiền nên không trả tiền đặt cọc thì trong sổ cái kế toán có ghi tiền chi thuê nhà có là bằng chứng không? 
Trả lời:
Chứng từ đã trả tiền thuê nhà phải là giấy nhận tiền có chữ ký của chủ nhà, những chứng từ do bên thuê nhà lập không được coi là chứng cứ đã trả tiền.

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Hỏi:
Em định mua một căn nhà. Thủ tục như thế nào ?cần làm những giấy tờ và công chứng ở đâu? 
Trả lời:
Trước tiên bạn nên tìm hiểu và kiểm tra các thông tin của căn nhà như hồ sơ pháp lý căn nhà (giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…), thông tin quy hoạch, hiện trạng căn nhà so với thông tin trên giấy tờ…
Sau khi chấp thuận mua và thương lượng được về giá cả thì thực hiện một số bước sau:
-          Thỏa thuận, lập và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở; hai bên có thể thỏa thuận đặt cọc để thực hiện hợp đồng (tuy nhiên không bắt buộc). Giá trị mua bán nhà ở và phương thức thanh toán phải được thể hiện trong hợp đồng;
-          Công chứng hợp đồng (phòng công chứng, UBND Quận nơi có nhà)
-          Làm thủ tục đóng lệ phí trước bạ và đăng bạ (Ghi nhân tên chủ sở hữu mới hoặc đổi sổ hồng) tại cơ quan quản lý nhà và cơ quan thuế.

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Hỏi:
Gia đình tôi trước đây sinh sống ở nước ngoài nên đã nhờ chú tôi (em bố) đứng tên mua một căn hộ chung cư, hiện giờ đã làm xong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Hiện nay tôi đã về Việt Nam sinh sống và làm việc, đã có hộ khẩu thường trú tại HN.
Tôi muốn chú tôi chuyển quyền sở hữu căn hộ sang tên tôi. 
Xin các luật sư tư vấn cho tôi thủ tục và chi phí cho việc chuyển nhượng này sao cho thuận tiện nhất.
Trả lời:
Thủ tục để chuyển sang tên bạn bao gồm những bước như sau:
- Làm hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng
- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất.
- Nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ theo quy định.
Sau khi hoàn tất các thủ tục, văn phòng đăng ký nhà đất sẽ giao cho bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mang tên bạn.
Đối với công ty luật chúng tôi, phí tư vấn & dịch vụ cho toàn bộ việc này là từ 5 – 10 triệu, và trong thời gian từ 4 ngày – 2 tháng (tuỳ thuộc vào từng địa bàn và yêu cầu của khách hàng).

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Hỏi:
Tôi năm nay đã 91 tuổi tôi gặp một vấn đề xin được luật sư tư vấn cho tôi phải giải quyết như thế nào. Tôi có tài sản là một căn nhà, căn nhà đó do chính tôi đứng tên.
Bây giờ tôi muốn bán để chia cho cho các con trước khi tôi nhắm mắt.Vợ tôi đã mất cách đây 3 năm, chúng tôi có 6 người con, 5 người đã lập gia đình và ở riêng còn thằng thứ 3 thì chưa có gia đình và vẫn sống chung nhà với tôi.Bây giờ tôi muốn bán nhà để chia đều cho các con của tôi 5 người con có gia đình đang ở riêng thì đã đồng ý ký vào giấy bán nhà nhưng thằng thứ 3 sống với tôi nhất định không chịu ký, đồng ý cho tôi bán nhà.
Ủy Ban Xã nơi tôi sinh sống thì đòi hỏi phải có đủ chữ ký của tất cả các con của tôi thì họ mới làm giấy tờ cho tôi bán và chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua được.
Cho tôi hỏi chỉ cần chữ ký của tôi và 5 người con đã lập gia đình tôi có quyền bán và làm giấy tờ chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua không ?
Trả lời:
Căn nhà trên do ông đứng tên và thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng ông.
Nay vợ ông mất nên phát sinh thừc kế, và căn nhà trên là tài sản chung của tất cả các đồng thừa kế bao gồm ông và tất cả các con. vì vậy khi bán phải có tất cả chữ ký của các người con.
Nếu con thứ 3 của ông không đồng ý bán ông có thể gởi đơn kiện nhờ Toà án phân chia di sản thừa kế.

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Vợ chồng tôi có 2 căn nhà, một cái ở Cầu Giấy là nơi vợ chồng tôi đang ở, cái còn lại ở đường Láng. Cái còn lại ở mặt đường đường Láng, được xây 2 tầng mái bằng, 5m mặt đường và 14m chiều sâu.
Có sổ đỏ mang tên vợ chồng tôi, hiện giờ đang cho thuê làm hiệu thuốc. Vợ chồng tôi dự định tặng cho 2 đứa con gái căn nhà ở đường Láng vì hai đứa nó muốn ở gần nhau. Bổ dọc, mỗi đứa một nửa. Nhưng nghe nói là khi tặng cho nhà thì phải đáp ứng điều kiện về kích thước và diện tích đất thì mới tặng cho được.
 
Vậy xin hỏi, về kích thước và diện tích, căn nhà ở đường Láng có đủ điều kiện để chúng tôi tiến hành tặng cho con hay không?
 
(Nguyễn Văn Tùng, Đống Đa, Hà Nội)
.
Muốn tách thửa thì diện tích đất phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
Trả lời:
 
Nếu thửa đất (hay căn nhà) ở đường Láng không đáp ứng được quy định tại Khoản 1, 2, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội (sau đây gọi là Quyết định 22/2014/QĐ-UBND) thì ông bà không thể tiến hành thủ tục tặng cho như dự định bởi quy định Khoản 7, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định trường hợp không thể tiến hành tặng cho:
 
“7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại Khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại Khoản 4, 5 Điều này)” - Khoản 7, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND
 
Vì căn nhà ở đường Láng không thuộc khu dân cư nông thôn nên mặc nhiên đảm bảo điều kiện tại Khoản 2, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND.
 
Với điều kiện tại Khoản 1, Điều 5, Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định:
 
“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
 
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
 
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại.”
 
Khi ông bà dự định thửa đất được bổ dọc, mỗi người một nửa, thửa đất sẽ được chia làm 2 thửa bằng nhau: đều rộng 2,5m và sâu 14m. Tính ra mỗi thửa đã tách sẽ có diện tích là 35m2.
 
Có thể thấy, tuy đáp ứng được điều kiện không nhỏ hơn 30m2 tại Điểm b, Khoản 1 vừa nêu nhưng thửa đất được hình thành từ việc tách thửa lại không đáp ứng được điều kiện chiều rộng mặt tiền từ 3 mét trở lên.
 
Như vậy, dự định tách thửa đất (hay căn nhà) ở đường Láng thành 2 thửa bằng nhau cho 2 người con, mỗi thửa rộng 2,5m và sâu 14m sẽ không thực hiện được.
 
Tuy nhiên, ông bà vẫn có thể thực hiện được việc tách thửa nếu thay đổi dự định ban đầu để đáp ứng điều kiện tại Khoản 1, Điều 5 nêu trên hoặc bổ sung các điều kiện để phù hợp với một trong số các trường hợp tại Khoản 4, Khoản 5, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND.
 

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
thắc mắc vô cùng nhưng không biết hỏi ai, hiểu biết cũng hạn chế.
vừa rồi tôi có nghe nói là phải đóng 1 tỷ tiền thuế đất thì mới được lấy sổ hồng. Tôi mới đi nước ngoài về nghe ba mẹ nói lại nhưng chưa gặp trực tiếp “cò” để tìm hiểu. TVậy cho tôi hỏi những điều trên nói như trên có đúng hay không? Và thêm nữa, nếu muốn làm sổ hồng cho 2 chị em thì phải cần có những giấy tờ nào?
 
 
Rất mong được giải đáp và chân thành cảm ơn.
 
 
 
Trả lời:
 
Do không nắm rõ thông tin về quyền sử dụng đất của gia đình anh/chị nên chúng tôi có ý kiến như sau:
 
Trường hợp mục đích sử dụng đất ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy Chứng Nhận) của gia đình anh/chị hiện là đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở rồi mới thực hiện thủ tục tách thửa.
 
 
 
Khi đó, tùy trường hợp, gia đình anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất với mục đích sử dụng hiện tại (đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở) và lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận. Số tiền cụ thể sẽ được xác định căn cứ vào vị trí của thửa đất.
 
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất anh/chị nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú gồm những giấy tờ sau:
 
Đơn xin tách thửa;
Giấy Chứng Nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
 
Trường hợp mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy Chứng Nhận của gia đình anh/chị là đất ở thì chỉ cần thực hiện thủ tục tách thửa theo hướng dẫn trên. Trong trường hợp này, anh/chị chỉ cần nộp lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định.

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán. Theo đó, nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:
 
 
 
i. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
 
ii. Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
 
iii. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Trong trường hợp diện tích nhà bạn định mua là một phần của căn nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tham gia giao dịch về nhà ở, bạn có thể nhận chuyển nhượng diện tích nhà này dưới hình thức mua bán một phần nhà.
 
Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
 
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, trường hợp trên cùng một thửa đất, chủ đất xây hàng loạt căn nhà trên diện tích đất không đủ chuẩn tách thửa, xin cấp chủ quyền chung cho tất cả các căn nhà, sau đó chuyển nhượng lại. Bạn cần tìm hiểu kỹ khi thực hiện những giao dịch mua bán này.
 
Tại Tp.HCM, ở một số địa phương, công chứng không chứng nhận việc mua bán trong trường hợp trên, đồng thời không thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
 
Với trường hợp nhà được xây trên sổ đỏ chung nhưng nếu nhà ở chưa được công nhận quyền sở hữu về nhà ở, khi đó, các bên mua bán chỉ có thể thực hiện việc mua bán bằng "giấy tay". Rủi ro về mặt pháp lý sẽ thuộc về người mua.

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai

 

Tôi đang tìm hiểu một lô đất có sổ hồng với diện tích 11x32m trong đó có 37 mét vuông thổ cư. Hiện nay tôi định mua 6x32m với 20 mét thổ cư mà hiện tại chưa có điều kiện tách sổ, vậy thủ tục tiến hành như thế nào để đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng của tôi trên diện tích mà tôi định mua đó. Sau này tôi muốn tách sổ thì cần có những điều kiện và thủ tục gì? Nhờ Café Luật tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
 
 
Trả lời:Điều 79 Khoản 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”
 
 
Điều 29 Khoản 2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
 
Như vậy, trước khi tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng (người sử dụng đất hiện tại) phải tiến hành thủ tục tách thửa. Mọi trường hợp tự chia tách thửa đất để chuyển nhượng đều không được công nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng do tự chia tách không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó.
 
Lưu ý, diện tích tách thửa phải đảm bảo tuân thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
 
Thông tin bạn không nói rõ phần diện tích còn lại không phải đất thổ cư thuộc loại đất nào nên bạn lưu ý rằng nếu diện tích đó thuộc đất nông nghiệp thì điều kiện nhận chuyển nhượng phải tuân thủ Điều 190 và Điều 191 Khoản 1 Luật Đất đai 2013. Cụ thể: “Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
 
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”
 
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
 

Chi tiết
Chuyên mục: Luật đất đai
Hỏi:
Tôi và bạn tôi mỗi người có 1 căn hộ chung cư tại Q3 (có đầy đủ QSHNO) và giá trị là tương đương nhau muốn đổi với nhau cho tiện sinh hoạt. Vậy, trình tự thủ tục như thế nào. 
Trả lời:
Theo quy định nhà ở có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở muốn mua bán, trao đổi cho tặng thì phải thực hiện hợp đồng qua sự chứng thực của phòng công chứng. Như vậy, trường hợp của ông muốn trao đổi phải thực hiện hợp đồng trao đổi có chứng thực của phòng công chứng.Sở Tài nguyên và Môi trường xin trả lời cho ông được rõ.